Selon une jurisprudence récente de la Cour de cassation, l’extension, au cours du bail commercial expiré, de la terrasse de plein air devant l’établissement (restaurant-bar-brasserie), installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative (accordée par la mairie), est susceptible de justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Le statut des baux commerciaux prévoit que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après :
- les caractéristiques du local considéré ;
- la destination des lieux ;
- les obligations respectives des parties ;
- les facteurs locaux de commercialité ;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Ce montant est, en principe, plafonné par application de la variation d’indices (indice trimestriel des loyers commerciaux ou indice trimestriel des loyers des activités tertiaires).
Mais la règle du plafonnement est écartée, notamment en cas de modification notable – c’est-à-dire ayant une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués – des caractéristiques des locaux considérés (ex. : augmentation importante de la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation de l’activité) ou des facteurs locaux de commercialité (ex. : évolution positive significative de la population locale).
Or, selon la Haute juridiction, si l’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne peut être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués dès lors qu’elle ne fait pas partie de ceux-ci, elle peut, en revanche, caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité – et constituer par là-même un motif de déplafonnement – dans la mesure où l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale.
Pour aller plus loin : Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-12.901, FS-B : JurisData n° 2021-016447
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